Как продать квартиру, которая находится в ипотеке, рассказал эксперт рынка недвижимости

В среднем люди расплачиваются с ипотекой за 15-20 лет. Ещё только на стадии взятия кредита многие считают, что такую квартиру продать нельзя. Однако существует несколько вариантов продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Первое и главное условие при такой продаже — согласие банка, в котором взят кредит. Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке» в случае попытки продажи ипотечной квартиры без согласия кредитора сделка будет оспорена, а имущество перейдёт во владение банка.

В настоящее время ипотечную недвижимость можно продать двумя способами. Первый из них наиболее прост: найти покупателя с наличным расчётом. Он может погасить остаток задолженности продавца перед банком, тем самым снять обременение, а остаток средств выдать продавцу на руки. Естественно, всё это должно сопровождаться документально: отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платёж оформляется в качестве задатка.

— Особенно внимательно при таком способе продажи недвижимости надо быть в отношении мошеннических действий. При любом виде расчёта необходимо грамотно составить соглашение, по которому покупатель будет гасить задолженность перед банком, указав в нём невозможность продавца в последующем отказать покупателю в продаже этой недвижимости, — комментирует член Ассоциации экспертов рынка недвижимости Черноземья Марина Шмакова.

Второй способ продажи чуть сложнее. Осуществляется так называемая сделка «ипотека на ипотеку». В этом случае банк сам снимает обременение и заключает договор купли-продажи с последующим переходом права собственности на покупателя. На счёт продавца зачисляются кредитные средства, и он гасит задолженность.

По словам Марины Шмаковой при грамотном подходе никаких трудностей не возникает.

— Сегодня на рынке примерно 40% квартир находится в обременении (залоге) у банков. Цена недвижимости практически не страдает от обременения такого вида, — продолжает специалист по недвижимости.

Она считает, что любым делом должен заниматься узконаправленный специалист, имеющий лицензию на осуществление своей деятельности, работающий строго на договорной основе. Это и будет гарантией безопасности сделки.

При продаже квартиры, садового дома (дачи), земельного участка, иной недвижимости или доли в них необходимо задекларировать полученный доход, а также уплатить с него подоходный налог (НДФЛ). При определённых условиях доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения. Так, для россиян освобождение доходов от продажи недвижимости от обложения НДФЛ зависит от того, когда оно было приобретено и сколько лет такое имущество было в собственности. Согласно общему правилу не декларируются доходы от продажи, если объект приобретён до 01.01.2016 и находится в собственности более трёх лет. В случае приобретения имущества после указанной даты, налог не нужно платить, если вы владели им не менее установленного минимального срока. При покупке первого жилья в собственность — это 3 года, при следующих — 5 лет. При этом срок владения объектом недвижимости определяется с даты государственной регистрации права собственности на него.

Если имущество находится в собственности совсем немного времени, то можно по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Например, не облагается налогом недвижимость стоимостью 1 миллион рублей и менее. Это распространяется на квартиры, дома, комнаты и доли в недвижимости. Если же вы продаёте гараж, эта сумма сокращается до 250 тысяч рублей.

Важно отметить тот факт, что доход от продажи недвижимости можно также уменьшить на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы по приобретению объекта недвижимости. Сюда входят в том числе и проценты по кредиту.

В случае же когда доходы от продажи недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ. Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. Они облагаются по ставке 13%, а заплатить их нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нём.

Продажа квартиры в ипотеке почти всегда не выгодна для продавца, учитывая проценты, уже выплаченные банку. Но при этом существует большой плюс в приобретении такой квартиры. Да, процесс купли-продажи займёт большее количество времени, но так как в такой сделке есть ещё и третья сторона — банк — снижаются риски мошенничества со стороны покупателя.