О чём необходимо знать при покупке вторичного жилья

Первое, с чем, как правило, сталкивается потенциальный покупатель, — выбор специалиста по недвижимости. Для этого необходимо обратиться в организацию, проверить давно ли она работает на рынке недвижимости. Информацию можно собрать при помощи интернета, знакомых. Далее можно определить квалификацию агента. Узнать о том, что он числится в реестре сертифицированных специалистов, можно при помощи современных технологий. Достаточно отсканировать QR-код на его удостоверении.

По словам Марины Шмаковой, до сих пор самым надёжным способом отличить добросовестного риелтора от мошенника остаётся «сарафанное радио»: обратиться за помощью к специалисту по рекомендации того человека, который уже пользовался его услугами. 

В разных источниках можно найти информацию о том, как выбрать местоположение жилья, оформить ипотеку, но иногда упускаются тонкости подготовки к самой сделке. Прежде чем вносить аванс за квартиру, необходимо попросить продавца предъявить документы на недвижимость: свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРН, документ-основание (договор купли-продажи, договор дарения и пр.) и паспорт собственника, чтобы сверить данные в документах.

— Если ваша деятельность никак не связана с недвижимостью, то лучшим решением будет поиск квартиры через риелтора. Опытному специалисту не составит труда проверить недвижимость и продавца на «подводные камни» с помощью правовой экспертизы, — говорит член Ассоциации экспертов рынка недвижимости Черноземья Марина Шмакова.

Правовая экспертиза включает в себя отчёт о рисках, из которого можно узнать общую информацию об объекте, обременениях, историю по правообладателям и текущим собственникам. Их, кстати, тоже проверяют. Риелтор узнаёт о действительности паспортов, нахождении в розыске и в федеральном реестре сведений о банкротстве, а также судебные акты с их участием, сведения о долгах у судебных приставов и причастности к экстремистской деятельности или терроризму. Специалист находит информацию при помощи баз и запросов. О том, что квартира находится в залоге, можно узнать этим же путём.

Главные документы, на которые нужно обратить внимание до подписания договора купли-продажи – это документ о праве собственности, выписка из домовой книги об отсутствии прописанных лиц и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В течение года после регистрации сделки купли-продажи существует вероятность, что суд может признать её недействительной. Это происходит в следующих случаях: неправильно произведённая приватизация, ущемлены права несовершеннолетних, владелец недвижимости не мог отвечать за свои действия. Именно поэтому самыми опасными считаются сделки, совершаемые по доверенности, и сделки, где собственниками являются малолетние дети, инвалиды и недееспособные люди.

— Но это не значит, что нужно сразу отказываться от сделки, которая подходит под эти критерии. При грамотном контроле специалиста подобная процедура не составляет никакой опасности, — поясняет Марина Шмакова.

Когда все подготовительные этапы благополучно пройдены, сделка купли-продажи состоялась и пришло время передавать бразды правления новому собственнику, старому владельцу для передачи необходимо собрать квитанции по коммунальным платежам за последний месяц, технический паспорт на недвижимость, паспорта на установленные приборы учёта и все комплекты ключей.

Стоит отметить, что покупка вторичного жилья — это всегда своего рода лотерея. Мы не сможем узнать, что скрывается за красивым ремонтом, пока не начнём новый. Возможно, под обоями будут трещины, отваливающаяся штукатурка, а за натяжным потолком — плесень. Также старые коммуникации грозят периодическим ремонтом и отключением воды.

Что касается юридической части, это могут быть наложенные обременения и аресты на имущество вследствие имеющихся задолженностей продавца. В таком случае сделку будет невозможно совершить, пока продавец не погасит долги и не снимет ограничение.

Исключить риски полностью при покупке недвижимости невозможно, но можно их минимизировать. Стоит остерегаться слишком дешёвых объектов, которые на первый взгляд кажутся максимально выгодными, и подходить к покупке с максимально холодной головой, хорошо взвесив все «за» и «против».