Тамбовский юрист рассказал о правах наследников на недвижимость

В редакцию газеты «Притамбовье» с вопросом о праве наследства обратилась жительница Тамбова. По словам женщины, она получила в наследство по завещанию 1/2 долю частного дома в сельской местности, владельцы ещё половины дома — родственники, также по завещанию.

В письме говорится: «Три года подряд после смерти завещателя в доме проживает один из родственников. Я по факту не пользуюсь своей половиной, то есть не живу, не прописана в доме. Знаю, что могу продать эту половину, предложив сначала выкупить её родственникам. Вопрос: реально ли продать её на практике, если они откажутся и как это лучше сделать? Стоит ли через суд выделять свою половину имущества (в доме только один вход)? Имею ли я право на взыскание с родственников денежной компенсации за использование имущества (если я им по факту не пользуюсь)?».

Как пояснил член Ассоциации юристов России, доцент кафедры гражданского права ТГУ имени Державина Антон Бибаров-Государев, продажа доли в праве собственности на дом — это в реальности очень большая проблема. На практике продать долю в праве общей собственности по «нормальной» цене без согласия собственников иных долей в праве общей собственности невозможно. Эта сделка всегда влечёт проблемы и потери как у продавца, так и у покупателя и оставшихся собственников.

— Самое выгодное — договориться с другими собственниками долей и продавать недвижимость целиком как единый объект. Другой способ — выделить свою долю в натуре, если это допустимо для конкретной недвижимости, и потом продавать как комнату (комнаты). Этот способ затратен, так как почти всегда требует судебного решения. Более того при этом потребуется обзавестись отдельным входом — в противном случае вряд ли удастся добиться положительного решения суда, — уточняет Антон Бибаров-Государев.

С точки зрения ликвидности можно отметить, что доля в праве общей собственности — это практически неликвидный товар. Продать долю без существенных потерь практически не получится. Ведь сам вопрос оценки стоимости таких долей затруднителен. Спрос на доли очень ограничен. Это считается проблемным приобретением, требующим последующих судебных споров.

— Взыскать компенсацию за пользование доли вряд ли получится, по крайней мере практика таких случаев не знает, ведь доли не предполагают конкретное разделение имущества, а значит и пользование им является совместным. То, что на практике кем-то из собственников не реализуется такое правомочие собственника как пользование имуществом, оснований для требования компенсации с другого собственника не даёт, — добавляет юрист.

Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (это тот случай, когда реально дом нельзя разделить по собственникам в натуре, так как площади комнат не позволяют выделить каждому из них конкретное изолированное жилое помещение), находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей компенсации.