Член Ассоциации юристов России рассказал, кому принадлежит подвал после продажи квартиры

Тамбовчанка обратилась с вопросом о том, как регламентируется пользование подвальными помещениями в многоквартирных домах. «При покупке квартиры прежняя владелица на прямой вопрос, есть ли закреплённый за квартирой подвал, ответила, что нет. Спустя несколько месяцев при ремонте системы отопления выяснилось, что подвал всё-таки есть. Слесарь рассказал, что прежняя хозяйка приходила и просила не рассказывать нынешним владельцам квартиры о наличии такого помещения, мотивируя тем, что у неё там хранятся какие-то вещи. Имеет ли бывшая владелица квартиры право на пользование подвальным помещением, если она уже продала квартиру? И в целом как регламентируется пользование подвальными помещениями в многоквартирных домах? Если на двери подвала указан номер квартиры — значит, право на это помещение переходит с продажей квартиры?»

В подобных случаях нужно исходить из единого правила — продавая или даря квартиру в многоквартирном доме, право собственности на общедомовое имущество переходит новому собственнику. По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры.

По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Таким образом, бывшая владелица с продажей квартиры утрачивает всякое право не просто на пользование подвалом, но и на доступ в такое помещение. Никакой связи с номером квартиры и номером огороженной части подвала на практике зачастую не бывает. Для этого требуется решение общего собрания собственников дома, а также соблюдение при выделе таких помещения санитарно-технических требований.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 предусмотрено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. В соответствии с п.п. 3.4.6 и 4.1.15 Правил не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток; использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения.

Запрещается хранить и применять в подвалах и цокольных этажах, а также под свайным пространством зданий пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы.

Установка внутри кладовых и прочих изолированных помещений может привести к нарушению требований пожарной безопасности, а также загородить доступ к коммуникациям, иному общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, если граждане желают оборудовать в подвальных помещениях кладовые, иные хозяйственные постройки, необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственником помещений в многоквартирном доме и получить разрешение контролирующих органов. Как правило — это согласование с управляющей компанией и МЧС.

Антон Бибаров-Государев,

член Ассоциации юристов России